Nach dem Versand der Verfügungen zur Neueinschätzung der Liegenschaftswerte haben sich zahlreiche Mitglieder mit Fragen an den HEV Aargau gewandt. Viele wundern sich über die teilweise massiven Korrekturen nach oben. Der HEV Aargau erklärt, wie diese Anpassungen zustande kommen.

Die Verfügungen des kantonalen Steueramts betreffend die Neuschätzung der Aargauer Liegenschaften haben für einige Irritationen bei Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern gesorgt. Die Schreiben waren für viele Betroffene nur schwer nachvollziehbar und beinhalteten teilweise eine Vervielfachung der bisherigen Steuerwerte der jeweiligen Liegenschaften. Es verwundert also nicht, dass die Frage aufkam, wie es zu solchen zum Teil erheblichen Wertkorrekturen kommen konnte.

1998 als Steuerbasis

Die bisherigen Steuerwerte von Liegenschaften im Kanton Aargau stützten sich noch immer auf das Basisjahr 1998. Entsprechend alt war die Bewertungsgrundlage, auf der die Vermögenssteuer vieler Immobilienbesitzerinnen und -besitzer beruhte.
Bislang wurde eine Kombination aus Sachwert und – deutlich tiefer gewichtet – Ertragswert verwendet. Beim Sachwert floss der geschätzte Landwert von 1998 ein, ergänzt durch den Gebäudewert gemäss Aargauischer Gebäudeversicherung (AGV), der ebenfalls auf 1998 rückindexiert wurde. Der potenzielle Mietertrag wurde ebenfalls auf dieses Jahr zurückgerechnet.
Aus diesen Elementen wurde der sogenannte «Verkehrswert» berechnet, auf den ein Unsicherheits- bzw. Korrekturfaktor angewendet wurde. Auf diesen Wert kam anschliessend ein weiterer Abschlag, um den Steuerwert zu bestimmen.

Anpassung aufgrund rechtlicher Vorgaben

Diese Vorgehensweise war gemäss Verwaltungsgericht des Kantons Aargau und den entsprechenden bundesgerichtlichen Vorgaben nicht mehr haltbar. Der Grosse Rat musste deshalb das Steuergesetz anpassen.

Neu gilt: Der Steuerwert einer Immobilie muss grundsätzlich dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Statistische Unsicherheiten dürfen zwar zugunsten der Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, doch pauschale Abschläge wie bisher sind nicht länger zulässig.

Verdoppelung der Immobilienpreise

Dass es durch diese Umstellung zu teilweise massiven Anpassungen der Werte gekommen ist, überrascht daher kaum. Seit 1998 haben sich die Immobilienpreise im Kanton Aargau im Durchschnitt mehr als verdoppelt (vgl. Grafik) – je nach Region oder Objekt sogar deutlich stärker.

Gerade diese markante Entwicklung war auch der Grund, weshalb es zur Steuergesetzrevision kam, über die im Mai 2025 abgestimmt wurde. Sie sollte sicherstellen, dass die Folgen der Neubewertung auf die Vermögenssteuer abgefedert werden. Der Freibetrag wurde dabei erhöht, die Tarife und die Anzahl Tarifstufen reduziert. Trotz dieser Anpassungen wird die teilweise deutliche Erhöhung der Vermögenswerte dazu führen, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer künftig höhere Vermögenssteuern zahlen müssen.

Neubewertung künftig alle fünf Jahre

Künftig werden die Neuschätzungen alle fünf Jahre vorgenommen. Diese regelmässige Standortbestimmung ermöglicht es, die Marktwertentwicklung der eigenen Immobilie besser im Blick zu behalten. Extreme Korrekturen der Steuerwerte, wie sie nun viele Eigentümerinnen und Eigentümer erlebt haben, sollten damit nicht mehr vorkommen.

Kontakt: HEV Aargau, Stadtturmstrasse 19,
5400 Baden, Tel. 056 200 50 50, info@hev-aargau.ch, www.hev-aargau.ch